【資産運用初心者向け】不動産投資のメリット・デメリット

不動産(マンション・アパート)

こんにちは!理学療法士のしみちょこです。
個人的には、不動産投資って取り組める人は取り組んだ方がいいと思うのですが、「借り入れが怖い」「難しそう」と行った理由で、敬遠する方が多いですね。

なので、不動産投資のメリット・デメリットを、まるっと解説いたします。

この記事を書いているしみちょこは、不動産投資を実際に行なっています。
もちろん、一棟マンションとかのような、規模の大きい投資ではありませんが、資産形成にはなっています。

この記事を読み終わる頃には、あなたも不動産屋に駆け込むでしょう。

さて、今回は

  • 不動産投資怖い
  • 不動産投資興味あるけど、元手がいるんでしょう?
  • お金ないしできない
  • 難しそう、、、

といった方向けに書いています。
不動産投資は借り入れを利用して、早期に取り組むことによって、将来の資産形成になる、素敵な投資です。
若いうちにお金借りておいたほうがいいと思います。

この記事でわかること

  • 【資産運用初心者向け】不動産投資のメリットデメリット
  • 【お金なくても出来る】資産運用初心者でも不動産投資はやった方がいい理由

です。宜しくお願いします。

【資産運用初心者向け】不動産投資のメリットデメリット

不動産投資は、家賃収入を期待する投資です。なので、借りたお金を他人のお金で返せる素敵な投資です。(ゲス顔)

不動産投資のメリット6つ

先日、以下ツイートをしました。

バブルの頃、住宅ローンの金利が何%だったか知っていますか?約9%です。3000万円、35年ローンだと、月々23万くらい支払って、総額9800万円くらい返します。恐ろしくないですか?財布から出て行く一方の借り入れですよ?借り入れで投資やるの怖いって聞きますが、今は超低金利です。
同じ額を、不動産投資ローンで組んだとします。物件によりますが、4%以下のもの多いです。しかも、こちらは不動産収入が入ってきます。金利も安い、しかも自分の財布にお金が入る。今は不動産高値ですが、借り入れが怖い人は、【お金を借りるなら今】ってことをお伝えします。

上記の通りで、他人のお金で運用できるという点が一番のメリットだと感じます。

  • 借り入れを利用することにより、効率よく資産形成出来る
  • 家賃収入を得られる
  • 生命保険がわりになる
  • ミドルリスク・ミドルリターン
  • 物価の上昇に強い
  • 節税にもなる

メリットを並べるとこれくらいですかね。

借り入れを利用することにより、効率よく資産形成出来る

金は若いうちに借りとけ。byしみちょこ
物件価格の1〜3割程度の頭金が用意出来れば、残りはローンで融資を組めます。つまり、資金が100万円程度しか用意出来なくても、それより大きい額を動かすことが出来るので、資産形成のスピードがグッと早まります。

頭金を用意して、大きなお金を動かす。そしてそれを家賃収入で返す。控えめに言って、最高ですよね。(ゲス顔)

僕の場合は、頭金は物件価格の1%くらいの区分マンションを購入しました。現在は家賃収入でローン返済に当てているので、財布に痛手はないです。(月々1000円くらい赤字なので、正直失敗です←)

しかし、多くの人は、「借り入れは怖いから現金を貯める」という行動をとってしまいがちですが、その現金を貯めるのにどれくらいの時間がかかるのでしょうか?

【時間は有限】です。お金貯めている間に、45歳とかになってしまったとします。そこで、ようやく現金を用意できて不動産投資ローンを35年で組んだとしましょう。
この人が働ける、残された時間はローン期間より短いのです

なので、焼きつく(ローン返済が回らなくなる)可能性を考慮すると、圧倒的に若い内にお金を借りといたほうがいいと言えます。

今であれば、頭金がいらないフルローン物件もあります。若い内に、ローンを組んでおいて、手堅い物件を抑えておく。そして、定年する頃には、ローン返済がなくなった物件が手に入っている。よっぽど手堅い資産形成だと思うのですがいかがでしょうか?

家賃収入を得られる

上にも記載しましたが、借主がつけば、家賃収入が得られます。
さらに、ローン返済がなければ、純粋に家賃収入がそのまま得られます。(管理委託などをしている場合はその分払います。)
完全な不労収入です

生命保険がわりになる

意外と知られていないのですが、物件を買うと団体信用生命保険をいうものが無料で付いてきます

簡単にいうと、ローンを借り入れている人に何かあった場合(死亡・高度障害など)、返済義務がなくなることです。最高ですね。

僕の場合は、がん団信(ガン宣告で返済義務消失)も付いていたので、毎月1000円で1500万円(物件価格)の保証が付いた保険に入っているとも言い換えられます。しかも、家賃収入がある。

この保証のおかげで、僕は、無駄な保険を減らすことも出来ました

ミドルリスク・ミドルリターン


こちらより画像引用

不動産は株やFXに比べると、低リスクです。

なぜなら、現物資産だからです。株やFXなどは金融資産と呼ばれるもので、非常に値動きが激しいです。

それらに比べると、流動性は低い(いつでも換金できる訳ではない)ですが、値動きが緩やかかつ、現物なので0円になることが考えにくい点で低リスクですね。

日本で過去最大の不動産価格暴落は、2008年9月のリーマンショックですが、この時、一番暴落が大きかった首都圏の物件は20%弱でした。しかももう、価格は戻ってきています。(株式は過去最大で50%の暴落!!価格も戻ってきていません。絶望)

物価の上昇に強い

物件は現物資産なので、物価の上昇(インフレ)に強いという点もメリットです。

現在日本は、国策として、毎年2%の物価上昇を目標としています。物価の上昇は、物件価格や賃料に連動しているので物件を持っていると有利に働きますね。現金だけだと、物価の上昇により、相対的に価値が下がるので現物資産を持つのはアリだと思います。

節税にもなる

これは不動産購入を促す時によく聞く文句ですね。
個人的には、高所得者以外は、そんなに節税効果!って意気込むほど旨味はないように感じます。

とは言え、不動産関係の経費計上出来るので、節税効果は間違いなくあります。僕も、税理士さんにお願いして経費計上しています。

不動産投資のデメリット

次はデメリットです。この時点で不動産買いたくてウズウズしてるかと思いますが、デメリットもしっかり把握しましょう。

  • 空室リスク
  • 割高で購入するリスク
  • 流動性が低い
  • 天災リスク
  • 金利上昇リスク

上記の通り。掘り下げます。

空室リスク

当然ですが、借り手がいなければ家賃は入りません

ですが、対処可能です。

  • 客つけ力が強い業者を見つける
  • いい立地の物件を選ぶ
  • サブリース(業者に貸す)も上手く利用する
  • どうしても借り手が付かなければ家賃を下げる

上記の通り。よく言われるのは、都心にアクセスしやすくて、駅から徒歩圏内であれば大丈夫でしょうとのことです。

いい業者に関しては「運」ですかね。(本末転倒)
僕の場合は、大家さんブログを書いている人にメールを送って、会ってもらい、紹介して頂きました。(無駄な行動力)

割高で購入するリスク

不動産価格も当然ですが、時期に応じて高くなったり安くなったりします。

こんなツイートをしました。


特に、現在の新築不動産はかなり割高です。おそらく、東北大震災などの影響だと思われます。天災などがあると、職人さんや資材の需要が高くなる傾向にある為、つられて新築物件が高くなってきているのかなと。

しかし、中古に関してはリーマンショック以降、価格は落ち着いています。

流動性が低い

流動性が低いので、現金化はすぐには出来ません

買い手が見つからなければ売れないので。とはいえ、急いで売ることなんて、そうそうないですよね。計画通りに売れば対処可能です。

天災リスク

天災リスクはありますね。

こちらも保険でなんとかなります。が、保険つけすぎると、金利が高くなったりして投資としては成り立たなくなります。僕の場合は、火災保険のみつけてますね。

金利上昇リスク

メリットの逆ですね。デフレ(物価の下落)に弱いです。

現在は、国策として、物価の上昇を掲げているので、インフレになる可能性は否定できません。また、どこかで金利が上がる可能性もあります。

と、いうことも考えておけば、「現金を少し残しておこうかな」という対策が取れます。
また、金利が上がったからといって、ローン返済額がいきなり上がることはないです。金利が上がっても、5年間は返済額が変わらないので、その間に一括返済するか、どうするかを考えれば良いだけです。

いずれにせよ、ある程度の現金を用意しておけば対処できそうですね。

【お金なくても出来る】資産運用初心者でも不動産投資はやった方がいい理由


個人的には、まとまった資金を用意しなくても、借りられる分は借り入れて、若いうちから物件を持った方が良いと思います。

前述しましたが、借り入れ期間は長いほうが余裕があります。そして、若いうちに借りれば、働く時間を長く取れるのでローンが返せないリスクが減ります

また、現状、過去最低の低金利政策なうです。つまり、お金を借りても、返済額が膨らみにくいし、銀行は融資をしたがります。(マイナス金利でお金を抱えたくない)

更に、デメリットの部分でも解説しましたが、リスクに対しても、ある程度対処可能です。

僕自身、不労収入!と言えるほどの家賃収入は得られていませんが、間違いなく資産形成は出来ています。少ないですが、借入額は家賃収入で返せているので、僕は無駄遣いせず、お金を作るだけですね。

今回は以上です。明日不動産屋さんに行きましょう。

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