【50万出費】不動産投資区分マンション失敗?談【対処法】

不動産(マンション・アパート)

こんにちは!しみちょこです。

29歳、理学療法士(元介護士)をしながら、投資で資産形成しています。

2018年11月から投資の勉強を始め、手堅い資産形成法を実践しています。(と思ってます。)現在は不動産投資、太陽光発電投資、投資信託、株、FXで運用をしています。結果が出るのはこれからです。←

タイトルの通りですが、僕が所有している不動産の給湯器がぶっ壊れた&タイルを直す必要があるとのこと。

不動産の管理業者から給湯器が壊れた、フロアのタイルが浮いているとのこと。修繕費は総額50万円ほど。即決で払います。理由は3点。・借主に迷惑をかけている・通常給湯器の方が安く済むが、今使っている機能が使えなくなる。・借主が介護職員で子持ち

正直痛い出費ですが、今一度、不動産について考えさせられる機会になりましたし、いい学びになりました。(憤慨)

というわけで今回は

  • 不動産投資のリスクって何?
  • リスク怖いンゴ!!
  • あと、どんな費用がかかるの?
  • 実際、区分マンションってどうなの?

といった方向けに記事を書いています。

この記事でわかること

  • 【区分マンション】不動産投資のリスクって何?【ランニングコストは別の話】
  • 【区分マンション】不動産投資で失敗しないための対処法
  • 失敗しない不動産投資の戦略【区分マンション】

です。よろしくお願い致します。

【区分マンション】不動産投資のリスクって何?【失敗しないために】

区分マンションのリスクは以下の5つです。

  • 空室リスク
  • 割高で購入するリスク
  • 流動性が低い
  • 天災リスク
  • 金利上昇リスク

ですね。
こちらに関しては、前回まとめているので参考にしてみて下さい。
関連記事>>【資産運用初心者向け】不動産投資のメリット・デメリット

概ね間違ってないと思います。

が、今回は物品破損時の修繕費がかかっちゃったよって話なので、不動産投資のリスクというよりも、当たり前の話ですね。

物はいつか壊れる。(真理)

【区分マンション】不動産投資する時の注意点

まず、前提としてランニングコストは当たり前にかかります
主なコストは以下の通り。

  • 修繕(積立)費(マンションも戸建ても)
  • 管理費(マンションの場合)
  • 管理委託費(依頼する場合)
  • 税金関係(固定資産税)
  • ローン返済分

です。

不動産投資をするのであれば、上記のことは考えてシミュレーションしたいものです。(素人は語る)
今回は、修繕費の部分ですね。

流れとしましては、2019年8月くらいから賃貸として貸し出していました。借主もついて順調に回っていたのですが、管理会社から「給湯器が壊れた」との連絡を頂き、急遽出費することになりました。

今回は、「急遽」支払うことになってしまったので失敗だったなというお話です。

【区分マンション】不動産投資で失敗しないための対処法

結論から言うと、上の問題は全てお金が解決します
今回のことは、壊れることを前提に、修繕費をもっと早くから積み立てておくべきでした。

不動産投資のキャッシュフロー(CF)を洗い直します。

キャッシュフロー(CF)って?

お金の「流れ」のことです。
今回で言えば

  1. 借主からの家賃収入
  2. ローン返済に充てる

この状態で、ぐるぐる回っていた感じです。この状態がCFです。
僕の不動産はプラマイ0なので、家賃収入をそのままローン返済に充てて給料には手をつけないって感じでした。

が、今後はこの家賃収入を積み立てて行こうかと思います。

  1. 借主からの家賃収入
  2. ローン返済に充てず積み立てていく
  3. 貯まったお金は、ローンの繰り上げ返済や修繕費に充てる

といった流れですね。

この流れだと、家賃収入をローン返済に充てていないから給料から手出ししているんじゃないの?と思ったそこのあなた、大正解です。
ただ、これってマイナスではないので、損はしていません。(ここ重要)
<イメージ>

こんな感じです。

この流れであれば、1年でこの物件に使えるお金が96万円貯まります。これくらいあれば、今回のような急な出費にも耐えられますし、半分は繰り上げ返済に充てたりと戦略の幅が広がります。

コツコツ積み立てて、不動産は不動産で回るような仕組みを作っていきます。

失敗しない不動産投資の戦略【区分マンション】

以下の3つです。

  • お金の流れを把握する
  • いい物件を買う
  • いい管理会社を見つける

上記の通り。

お金の流れを把握する

こちらは、先ほども述べましたが、どれくらいの期間で、どのように返済していくかを明確にすることです。
要するに返済計画ですね。
基本、余裕を持って貯めておくってことをしなければいいかと思います。

いい物件を買う

とにかくセミナーとかに足を運びましょう。本を読んでもいい物件は見つかりません。(真理)
ただし、自分がどのように不動産投資をしていくかによっていい物件は変わるので、セミナーいく前に戦略を立てて下さい。

  • 手堅く攻めたいのか
  • 多少リスクは背負ってもドカンと稼ぎたいのか

上の例だと、狙う物件は全く異なります。が、やり手の人は、手堅くドカンと稼げる物件を見つけたりしますよね。(羨ましい)
関連記事>>【無料でもOK】資産運用初心者はセミナーに行こう【理由を解説】
僕は雑魚なので、手堅くいきます。

いい管理会社を見つける

物件を自分で管理する人は置いといて、多くの人は管理委託をするかと思います。
僕がいい管理会社を見つける方法をお伝えします。(貴方はラッキーです。)

人に紹介してもらうですね。

信用問題なので、人からの紹介が楽だと思います。

僕も人に紹介して頂きました。このように、ちょっとした疑問など、相談に乗って頂いています。大家さんを成長させてくれる管理会社がいいです。本物を見つけたかったら、本物を知っている人を見つけて紹介してもらいましょう。だからセミナーなど、仲間を見つけにいった方がいいと思います。

素人がいっても舐められますよ。(本で読んだ)

今回は以上です。冬のボーナスが飛んでいくお話でした。
何度も言うけど不動産はおすすめです。

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